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土地周报 | 成交量价环比持续回升,北京打响二轮集中供地首枪(4.18-4.24)

2022-04-26 14:27:20 来源: 克而瑞地产研究

[ 摘要 ]上周,南京,宁波,金华,南通及东莞等5个城市迎来了2022年首场集中土拍。成交量价环比上涨,市场热度也较上周进一步回暖。

2022年4月18日-2022年4月24日,南京,宁波,金华,南通及东莞等5个城市迎来了2022年首场集中土拍。周内优质地块占比明显提升,成交量价环比上涨,市场热度也较上周进一步回暖。此外,在成为首个推出2022年首轮集中供地的城市后,北京再度打响了二轮集中供地的首枪,于日前推出了2022年第二批次集中出让地块,涉及17宗宅地,朝阳,丰台等热点区域均有供地。

土地政策

房企融资环境或将改善长沙出台落实商办去库存意见

4月19日,央行联合外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。《通知》明确要保持房地产开发贷款有序平稳投放,不盲目抽贷,断贷,压贷,满足企业合理融资需求。由此来看,房企融资环境或将得到改善。此外,继昆明之后,长沙也于近期出台了关于商办去库存的意见,以加快非住宅商品房的去化速度。

土地供应

供应规模延续低位运行

北京推出第二批次集中出让地块

供应方面。本周重点监测城市的供应量仍延续低位运行,总建面仅429万平方米,虽然较上周明显上涨,但同比降幅进一步扩大至78%。重点城市集中供地方面,北京于4月19日公告了第二批集中出让地块,涉及17幅宅地,其中朝阳区5宗,丰台区5宗,顺义区2宗,昌平区3宗,石景山区1宗,平谷区1宗,总建面约175万平方米,总起始价约559.7亿元。值得一提的是,北京此次集中供地均无配建保障性租赁住房的要求,但创新提出了建设“全龄友好社区”的要求,涉及昌平区平西府,顺义区福环和顺义区薛大人庄等3幅地。

土地成交

五城2022年首轮集中土拍收官

成交量价得以环比大涨

成交方面。宁波,南京,金华,南通及东莞先后于本周完成了2022年首批次集中出让,在此带动下,重点监测城市土地成交建筑面积较上周大幅上涨,总建面达989万平方米,但同比仍下降了21%;由于南京,宁波等城市有多宗高价优质土地出让,成交金额也环比大增至781亿元,同比也上涨了15%;价格方面,受城市成交结构变化影响,平均地价达7889元/平方米,同环比均呈大涨趋势。

聚焦到城市来看。22城中,本周迎来宁波和南京首轮集中土拍。具体而言,宁波挂牌的33宗宅地均成功出让,总成交建面255.5万平方米,总成交金额达265亿元;南京20宗地则仅成交14宗,包含13宗宅地及1宗商办用地,总成交建面为105万平方米,共收金192亿元。此外,南通,金华及东莞也于本周完成了2022年首轮集中土拍,其中金华推出的14宗地全部顺利成交,总建面达122万平方米,南通9幅地则成交8宗,总建面约83万平方米,共收金58亿元,东莞推出的8幅地仅成交2幅,由保利置业和武汉城建分食。

市场热度

冷热分化成多城集中土拍常态南京,东莞多宗地块遭遇流拍

市场热度方面。在南京,宁波,金华,南通及东莞集中土拍有优质土地溢价成交的影响下,本周重点监测城市的成交溢价率较上周出现明显回升,平均溢价率达4.5%。

纵观这些城市首轮集中土拍表现来看,冷热分化成为土拍常态,楼市去化表现较好,需求支撑稳固的热点板块仍能拍出高溢价甚至触顶成交,比如南京秦淮南部新城,宁波鄞州,而外围城区的宅地竞拍热度则明显较低,基本依靠国企托底或直接惨遭流拍,此次南京,东莞等城市均有6幅土地遭遇流拍,成为本周流拍主力。

周度TOP5

南京,宁波为入榜主力优质地块竞拍热度仍然高涨

本周,宁波,南京先后迎来了2022年首批次集中出让,其中不乏多宗高价优质地块,如宁波鄞州钟公庙地段地块,江南公路地块,南京秦淮南部新城地块,雨花台软件谷地块等。因此,本周总价TOP5和单价TOP5基本均由两城包揽。此外,东莞也于本周完成了首轮土拍。

从南京,宁波首轮土拍表现来看,地块竞拍热度冷热分化现象仍然比较显著,外围城区地块基本以底价成交为主,而主城优质地块争夺仍旧较为激烈,如单价榜中的南京秦淮南部新城G01,G02地块,宁波鄞州区钟公庙地块等均为触顶成交。

重点地块点评

合肥城建幸运摇中秦淮大校场G01地块

地块分析:

4月22日,南京22年首轮集中土拍到期出让。本次集中出让,南京仅推出了19宗涉宅用地,总供应规模不及去年任意批次。尽管南京此次土拍门槛大幅放低,但土拍热度并未能较去年第三批次明显回升,19宗地中6幅流拍,7幅底价成交,3幅溢价成交,3幅触顶成交,平均溢价率仅为4.4%,整体竞拍热度不及同为长三角城市的合肥和宁波。

虽然整体竞拍热度不高,但南京的优质用地仍然受到了多家房企的争夺。如位于秦淮区大校场板块的G01地块,是3幅摇号地块中房企参拍数量最多的地块,最终由合肥城建幸运摇中,成交总价达14.7亿元,平均楼板价为32367元/平方米。该宗地之所以备受房企青睐,一方面是地块区位优越,周边配套完善,所在板块是南京主城购房客户较为认可的板块之一,板块内项目去化也明显好于南京多数板块;另一方面,宗地的拿地门槛较此前显著降低,对比去年一批次周边成交地块,拿地成本显然明显下降,与此同时,该项目的住宅限价也较此前有所上涨,房地价差空间明显拉大,项目利润空间充足。

声明:以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积
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