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土地周报 | 假期因素致供求规模双双下滑,市场热度亦延续低位运行

2022-04-12 10:26:38 来源: 克而瑞地产研究

[ 摘要 ]4月4日-4月10日,恰逢传统假期,重点监测城市供应和成交规模均显著不及上周,环比降幅都在七成以上。

2022年第15周

4月4日-4月10日,恰逢传统假期,重点监测城市供应和成交规模均显著不及上周,环比降幅都在七成以上。市场热度方面,受无城市集中土拍影响,优质用地成交占比大降,溢价率也因此环比小幅走低,整体市场热度延续低位运行。


土地政策

国务院出台相关意见加快健全城乡统一的土地市场

4月10日,《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》正式发布。《意见》提及,统筹增量建设用地与存量建设用地,实行统一规划,强化统一管理;完善城乡建设用地增减挂钩节余指标,补充耕地指标跨区域交易机制,完善全国统一的建设用地使用权转让,出租,抵押二级市场。此外,昆明于4月8日出台的稳增长措施中,提及将加快实施城市更新改造,降低土地开发成本,吸引更多社会资本参与城市更新改造。

土地供应

供应规模环比大降无一城挂牌量超过100万平方米

供应方面。受清明假期影响,本周CRIC重点监测城市供应总建筑面积环比上周大幅下跌,仅为289万平方米,同比也大降九成。分能级城市来看,一线城市本周无新增建设用地挂牌;二线城市中成都的供应量最高,但也仅为42万平方米,供应地块基本为商办用地,其余城市则仅有零星地块推出;三四线城市活跃度也不高,仅漳州,台州,温州等城市有土地挂牌,其中漳州的供应量最大,达98万平方米,土地供应集中在芗城区和高新区。此外,截止4月初,已有19城公布首批集中供应地块,首批集中供地高峰已过,短期内重点监测城市供应或将维持在低位运行。

土地成交

假期因素叠加供地节奏变化影响成交规模同环比均大降

成交方面。在假期及无城市集中土拍的影响下,本周重点监测城市土地成交建筑面积较上周大幅收缩,总建面仅为286万平方米,同环比均呈大幅下降趋势;成交金额也锐减至104亿元,同环比降幅都在七成以上;价格方面,由于无城市集中土拍,优质土地入市成交比例大幅减少,平均地价因此下降至3632元/平方米,环同比降幅都在50%以上。

分能级城市来看。一线城市本周无土地成交。二线城市成交规模较上周显著缩减,仅西安,成都,厦门和郑州等极少数城市有土地成交,且成交用地多为商办用地;其中,西安的成交规模最高,成交用地主要为安置,租赁等保障住宅用地,总建面达34万平方米。三四线城市中,成交主力集中在长三角区域,金华,常州,徐州,南通,芜湖等地均有土地成交,不过成交规模都不高,仅金华的成交量略超过了50万平方米。


市场热度

优质用地成交占比减少溢价率环比进一步走低

市场热度方面。本周重点监测的城市平均溢价率较上周环比微降0.2个百分点至2.8%。溢价率的下降,一方面是由于无城市集中土拍导致入市成交的优质用地规模大减影响,另一方面也因本周成交地块多为零溢价的商办用地或郊县宅地,导致溢价率进一步走低。

土地流拍方面。在入市地块大幅减少的影响下,本周重点监测城市的流拍幅数也明显缩减,整体流拍率也下降至8.3%,回落至年内低点。

周度TOP5

优质地块入市比例大降入榜门槛较上周大幅降低

受假期影响,本周无重点城市集中土拍,优质土地入市幅数大减,因而导致本周成交总价榜入榜门槛大幅降低。具体来看,本周成交总价最高的地块为万科竞得的东莞万江街道城市更新项目,成交总价达18.79亿元;门槛地块为常州溧阳贝桥村一宗安置房项目,成交总价仅为6.59亿元。

单价榜单方面,长三角城市常州成为入榜主力,共有4宗地入榜,入榜地块均来自溧阳。其中单价最高的地块为溧城街道一宗商办用地,由本地平台公司竞得,成交单价达15022元/平方米,其余三幅地均为贝桥村的安置房用地,成交楼板价均在8000元/平方米以上。湖州也有一宗地入榜,地块位于湖新区,成交单价达10701元/平方米,亦由国企托底竞得。

重点地块点评

万科拿下东莞万江一TOD试点项目

地块分析:

4月8日,东莞万江街道一宗城市更新项目出让。据土地出让条件来看,宗地总用地面积约21万平方米,规划分为5宗商住用地和1宗纯住宅用地,总起价18.97亿元。最终,该地块由项目前期服务商万科竞得,总价为18.97亿元。

据地理位置来看,项目位于东莞城区片区,靠近环城西路,附近在建的滨江体育馆地铁站将有1号线和8号线经过,未来具备双轨交优势。项目周边已有多个住宅小区,居住氛围浓厚,各类配套也十分齐全,附近有官桥滘农贸市场,万江实验小学,龙湾湿地乐跑公园,滨江体育公园,东莞人民医院等配套,能充分满足居民日常生活,教育,就医等需求。目前,项目所在的万江街道新房房价基本维持在3万/平方米以上,二手房挂牌价格也一度高达4万元/平方米,即使考虑项目须无偿移交及配建成本,整体利润空间较为可观。

声明:以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积
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